주택 대출 사전 심사에서 떨어졌다고 부동산에서 연락이 왔습니다.
왜 떨어졌나…
사전 심사에 통과하지 못해도 어느 정도 금액을 대출받을 수 있는지 대출받을 때 이자가 어느 정도인지 확인하고 싶었는데 완전히 거부당한듯합니다.
사전 심사에서 떨어지는 이유를 찾아봤습니다.
무조건 주택 대출 심사에서 떨어지는 원인
지정 신용 정보기관(CIC)에 이동(異動) 이라고 적혀있는 경우
이러한 경우는 주택 대출 심사에서 무조건 떨어진다고 합니다.
공무원이라고 해도 일부 상장기업에 근무하고 있다고 해도 떨어진다고 합니다.
이동(異動) 이란 블랙리스트라고 생각하면 됩니다.
즉 개인 신용 정보에 이동(異動)이라고 기재되어 있다면 심사에 통과하기 어렵습니다.
이동(異動)은 카드 결제 등의 연체가 61일 이상이 되면 개인신용 정보(CIC)에 등록이 될 가능성이 있습니다.
개인정보에 이동(異動) 있는지는 개인신용 정보(CIC)에서 확인이 가능합니다.
저는 카드 연체라든가 한 번도 없었기는 하지만 혹시 모르니 개인신용 정보를 확인해보지 않았지만 어떤 상태인지 확인해 봐야겠네요.
심사에서 떨어질 가능성이 높은 원인
개인 신용 정보처럼 하나의 결정적인 이유가 아닌 몇 가지의 복합적인 이유로 인해 주택 대출 심사에서 떨어지는 경우도 있다고 합니다.
개인신용 정보에 관한 2가지 패턴
1. 과거에 대출을 받은 곳에(특히 소비자금융) 반환이 가끔 늦었던 적이 있다.
기본적으로는 소비자 금융의 대출은 과거라면 괜찮다고 합니다.
단 반환에 연제가 없었다는 조건하에.
그렇지만 소비자 금융에서 대출을 받았던 것 자체가 안되는 은행도 일부 있습니다.
소비자 금융에서 과거에 대출을 받아 연체를 했던 이력이 있으면 은행에서 주택 대출이 어려워진다고 합니다.
2. 현재 소비자 금융에서 대출받은 것이 있다.
금융 기관에 의하면 현재 소비자 금융에서 대출을 받은 것만으로도 주택 대출 심사가 안되는 곳이 있다고 합니다.
일반적으로 소비자 은행에서 대출 특히 캐시 서비스를 받은 것만으로도 주택 대출 사전 심사에서 떨어집니다.
지방은행에는 소비자 금융에서 대출을 받아도 특별히 문제를 삼지 않는 은행도 있습니다.
단 실제로 현재 대출중이 아니라도 캐시 서비스의 금액이 50만엔 이라든가 70만엔등 변제 부담률로 계산하는 경우도 있기 때문에 주의가필요하다고 합니다.
소비자 금융에서 대출이 있었는지 지정 신용 정보기관(JICC)에서 확인 가능하다고 합니다.
캐시 서비스를 받은 적은 없지만 이것도 확인해봐야겠네요.
주택 대출 희망액에 문제가 있는 경우
1. 상환 부담률에 문제가 있는 경우.
은행에서는 신청자의 연봉에 따라 이 정도 금액이라면 빌려줘도 괜찮은지 수치로 정하고 있습니다.
연봉 400만엔 이라면 1년간 주택 대출 반환금이 이 정도 가능하니까 〇〇엔까지 대출이 가능. 이런 식으로 말이죠.
이러한 비율을 상환 부담률이라고 합니다.
상환 부담률을 최대치로 해서 대출 신청을 하게 되면 심사도 까다로워집니다.
연봉으로 계산 가능한 금액은 어디까지나 기준치이기 때문입니다.
이 기준치는 다른 조건들도 가장 좋은 좋건에서 연봉으로 계산한 최대 기준치 금액이기 때문에 만약 연본 외에 다른 조건이 안 좋은 경우 이 기준치 금액도 낮아지게 되는 가능성이 있습니다.
2. 다른 대출이 있는 경우.
소비자 금융에서는 빌린 돈이 없지만, 대출이 있는 경우.
예를 들어 자동차 대출 또는 할부 금액.
참고로 신용 카드로 일시불로 구입한 경우 은행에서는 상환 부담률에 추가하지 않습니다.
하지만 일시불로 구입했다고 해고 연체 중이면은 지정 신용 정보기관(CIC,JICC)에 연체 정보가 기록되기 때문에 주의해야 합니다.
자동차 대출이나 물건을 할부로 구입한 경우는 상환 부담률에 영향을 주게 되어 주택 대출 가능 금액에도 영향을 주게 됩니다.
저는 연봉에 대출 가능한 최대 금액에 비슷한 정도로 심사를 넣어서 그런 걸까요.
일단 자동차 대출도 없고 할부도 없는데…
은행의 대출 조건에 만족하지 못한 경우 5가지
1. 근무년수가 짧은 경우.
각 은행 홈페이지에 적혀있는 주택 대출 심사 조건을 보면 근속 3년 이상이라고 적혀있는 경우가 가장 많습니다.
하지만 실제로는 근속 1년부터 심사 가능한 경우도 많다고 하네요.
그래도 근속 1년 미안이면 심사가 까다로워진다고 합니다.
그리고 근속년수를 속여서 작성해도 은행에서 확인한다고 하니 허위 작성도 안됩니다.
2. 신청 가능한 고용형태에 적합하지 않은 경우.
예를 들어 계약 사원 또는 파견 사원 또는 아르바이트.
각 은행 홈페이지에 계약사원, 파견사원, 아르바이트라도 대출 가능이라고 써져 있어도 실제 심사에서 승인받기에는 상당히 까다롭다고 합니다.
이유는 고용 불안정 → 수입 불안정 → 상환이 힘들지 않을까?
라는 리스크를 생각할 수 있기 때문입니다.
3. 원청 징수표에 성과급이 기재되어 있는 경우
원청 징수표에 성과급(歩合給)이라는 형태로 기본급과 별도로 기재되어 있는 경우가 있습니다.
성과급이라고 기재되어 있는 경우 은행에서는 급여가 변동할 수 있다고 생각해서 최근 3년간의 원청 징수표 또는 2년간의 월급 명세서 등으로 평균치를 냅니다.
우연히 작년 성과급이 좋아 높은 연봉을 받은 타이밍에 집을 구입하려고 생각해도 생각처럼 되지 않는 경우도 있습니다.
따라서 원청 징수표에 성과급(歩合給)이 기재되어 있으면 최근 1년의 자료만으로는 사전 심사에서 떨어지는 경우도 있습니다.
4. 은행에서 정한 최저 연봉에 못 미치는 경우
각 은행마다 주택 대출의 조건으로 최저 연수입을 정하고 있습니다.
최저 연수입은 은행마다 다르기 때문에 300만엔인 곳도 200만엔인 곳도 150만엔 곳도 있습니다.
일반적으로는 도시 은행보다 지방 은행이 최저 연수입 조건이 높게 정해져 있습니다.
5. 구매할 집이 은행의 대출 조건에 못 미치는 경우
신축의 경우는 많이 해당되지 않지만 주택 대출의 원하는 신청자와의 조건과는 별개로 구매할 집이 은행의 대출 조건에 못 미치는 경우도 있습니다.
이러한 경우도 심사에 통과하지 못합니다.
어느 은행도 주택 대출 상품 설명에 물건에 따라 이용 불가능한 경우도 있다고 기재되어 있습니다.
예를 들어
건폐율, 면적을 초과한 불법 건축
앞 도로가 요건을 충족시키지 않는 경우
은행의 대출 기준 이하의 토지가 너무 작은 경우
등등이 있습니다.
은행이 대출해줄 때 고려하는 리스크 4가지
1. 근무하는 곳이 부모님 회사인가
회사원이라도 근무하는 곳이 부모님의 회사인 경우.
이러한 경우도 심사가 까다로워진다고 합니다.
가족 회사의 경우에는 급여를 조정할 수 있는 경우도 있기 때문이라고 합니다.
즉 연수입에 정확성이 없다고 은행 측에서는 생각을 할 수 있다고 합니다.
주택 대출을 신청하기 전의 1년의 연수입만을 높일 수 있기 때문에 부모의 회사에서 근무하는 경우 은행 측에서는 최근 3년간의 연수입과 최근 3년간의 회사 결제서를 요구합니다.
2. 세금(시민세, 주민세)을 납부하지 않는 경우
은행은 세금(시민세, 주민세)을 납부하지 않는 사람에게는 주택 대출을 해주지 않습니다.
원청 징수표를 확인하면 세금 내용란이 있습니다.
또는 개인이 확정신고를 하는 경우도 많이 있습니다.
확정 신고를 하지 않고 세금을 내지 않는 경우에는 주택 대출 사전 심사에서 떨어집니다.
3. 최근 이혼 후 바로 재혼한 경우
이혼하고 바로 재혼을 하면 은행에서는 무엇을 살펴보게 될까요?
이혼할 당시에 위자료, 양육비 등이 발생하지 않을까?
매달 상황금이 위자료와 양육비 때문에 부담이 가지 않을까?
이혼과 재혼등 은행에서는 어떻게 알 수 있을까요?
전년도의 원청 징수표의 부양가족란에 아내와 아이의 이름이 기재됩니다.
이것을 보고 은행에서는 파악이 가능합니다.
4. 독신(남녀 구분 없음)
이러한 경우 은행에서는
“이 사람이 결혼하게 된다면 집을 팔지는 않을까?”
라고 생각할 수 있습니다.
예를 들어
“남성 혼자 또는 여성 혼자서 15평 정도의 맨션을 구입하면 결혼해서 자녀가 태어나면 집이 좁다고 느낄 수도 있을 텐데, 그러면 이 집을 팔려고 하지 않을까?”
라고 은행 측에서는 생각합니다.
이 또한 은행에는 리스크로 작용합니다.
저는 어떠한 이유에서 거부를 당한걸까요.
일단 개인 신용 정보에 대해 좀더 조사해봐야 겠네요.
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